Bauen in Bayern: Genehmigung, Verfahren, Behörden
In Bayern regelt die Bayerische Bauordnung (BayBO), welche Vorhaben ein Verfahren brauchen. Den Katalog der verfahrensfreien Vorhaben enthält Art. 57. 10 der 16 Vorhaben sind frei, 4 nur unter Bedingungen, 2 brauchen ein Verfahren.
Grundsatz: Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in Art. 56 bis 58, 72 und 73 nichts anderes bestimmt ist. (Art. 55 Abs. 1 BayBO)
16 Vorhaben in Bayern
| Vorhaben | Status | Regel |
|---|---|---|
| Carport | frei | mit einer Fläche bis zu 50 m², außer im Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO) |
| Garage | frei | mit einer Fläche bis zu 50 m², außer im Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO) |
| Gartenhaus | frei | bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs; im Außenbereich ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 20 m³ (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO) |
| Terrassenüberdachung | frei | mit einer Fläche bis zu 30 m² (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. g BayBO) |
| Pool | frei | ohne Größengrenze einschließlich temporärer luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. a BayBO) |
| Zaun und Mauer | frei | Mauern, Einfriedungen, Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände bis 2 m Höhe, außer im Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a BayBO) |
| Wintergarten | Verfahren | Ein Wintergarten am Wohnhaus ist in Art. 57 nicht genannt. Er braucht eine Genehmigungsfreistellung (im qualifizierten Bebauungsplan) oder ein verein… (Art. 55 Abs. 1 BayBO) |
| Photovoltaik und Solar | frei | auf Dach- und Außenwandflächen ohne Größengrenze, freistehend bis 3 m Höhe und 9 m Gesamtlänge (Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a BayBO) |
| Wärmepumpe | frei | als Anlage der technischen Gebäudeausrüstung (Art. 57 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BayBO) |
| Dachgaube | bedingt frei | im Zuge eines Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken, wenn Konstruktion und äußere Gestalt im Übrigen gleich bleiben (Anzeige an die Gemeinde zwei Wochen… (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO) |
| Anbau | Verfahren | Ein Anbau mit Wohnfläche braucht im qualifizierten Bebauungsplan die Genehmigungsfreistellung, sonst das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. (Art. 55 Abs. 1 BayBO) |
| Abriss | bedingt frei | verfahrensfrei für Anlagen nach Abs. 1 bis 3, freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 und sonstige Anlagen bis 10 m Höhe; sonst Anzeige einen… (Art. 57 Abs. 5 BayBO) |
| Nutzungsänderung | bedingt frei | verfahrensfrei, wenn keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten (mit Sonderregel für gebietstypische Nutzungen) oder die Anlage selbst… (Art. 57 Abs. 4 BayBO) |
| Tiny House | bedingt frei | als Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs; größere Tiny Houses brauchen ein Verfahren (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO) |
| Stellplatz | frei | nicht überdachte Stellplätze mit Zufahrten ohne Größengrenze, außer im Außenbereich (Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 Buchst. b BayBO) |
| Pergola | frei | als unbedeutende Anlage (Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. g BayBO) |
Welche Verfahren es gibt
So frei bauen die Nachbarn
| Land | verfahrensfrei | unter Bedingungen | Verfahren |
|---|---|---|---|
| Bayern | 10 | 4 | 2 |
| Baden-Württemberg | 10 | 3 | 3 |
| Hessen | 12 | 2 | 2 |
| Thüringen | 11 | 2 | 3 |
| Sachsen | 10 | 3 | 3 |
Abstandsflächen
0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, mindestens 3 m. In Gemeinden mit mehr als 250 000 Einwohnern gilt unter den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 5a eine Sonderregel. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 5 BayBO. Abstandsfläche berechnen
Bauämter und Online-Antrag
Untere Bauaufsichtsbehörden sind die Kreisverwaltungsbehörden, also die Landratsämter und die kreisfreien Städte. Das Staatsministerium kann leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden die Aufgaben übertragen (Art. 53 Abs. 2). Einigen kreisangehörigen Gemeinden, vor allem Großen Kreisstädten, sind die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen. Für diese Gemeinden ist nicht das Landratsamt zuständig.
Die bevölkerungsreichsten Bauaufsichtsbezirke:
- München 1.505.005 Einwohner
- Nürnberg 529.508 Einwohner
- Landkreis München 354.396 Einwohner
- Augsburg 301.105 Einwohner
- Landkreis Augsburg 262.811 Einwohner
- Landkreis Rosenheim 258.637 Einwohner
96 Bauaufsichtsbehörden in Bayern · Digitaler Bauantrag Bayern (Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr)
Besonderheit Bayerns
Bayern kennt keine Baulast. Rechte an fremden Grundstücken, etwa für Zufahrten oder Abstandsflächen, werden in Bayern über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.
Häufige Fragen
Wo steht in Bayern, was verfahrensfrei ist?
In Art. 57 BayBO.
Wie lange gilt ein Vorbescheid in Bayern?
Vier Jahre nach Art. 71 BayBO.
Wie hoch kann das Bußgeld in Bayern sein?
Bis 500.000 Euro nach Art. 79 Abs. 1 BayBO.
Quellen und Stand
Bayerische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588), zuletzt geändert durch § 2 des Gesetzes vom 23. April 2026 (GVBl. S. 190).
Text aus dem amtlichen Landesrecht-Portal.
Geprüft am 13.10.2026 von der Redaktion Bauamt.net. Keine Rechtsberatung, verbindlich ist der amtliche Gesetzestext. Fehler melden